Trong quỹ đất của cả nước hiện nay đất 03 là loại đất chiếm diện tích lớn nhất. Tuy nhiên, có nhiều người vẫn chưa nắm rõ về đất 03 là gì, loại đất này được sử dụng với mục đích gì, có làm được sổ đỏ hay được phép xây dựng công trình nhà ở trên loại đất này hay không? Bài viết sau đây là những chia sẻ liên quan đến loại đất 03 giúp đọc giả giải đáp tất tần tật các vấn đề trên.
Đất 03 là gì?
Đất 03 hay còn được gọi là đất nông nghiệp, đây là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm chăn nuôi, trồng trọt, trồng rừng… Trong tài nguyên đất đai của Việt Nam, đất nông nghiệp chiếm một phần diện tích lớn và đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội.
Tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng đất nông nghiệp được chia ra thành nhiều loại đất cụ thể như sau:
“a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- b) Đất trồng cây lâu năm;
- c) Đất rừng sản xuất;
- d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
- e) Đất nuôi trồng thủy sản;
- g) Đất làm muối;
- h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;”
Đất 03 có làm được sổ đỏ không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013, đất 03 có thể được cấp sổ đỏ nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì có thể chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất thổ cư). Tuy nhiên, còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương nơi có đất để quyết định việc chuyển đổi này có được xem xét thực hiện hay không.
Cá nhân, hộ gia đình sẽ được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng) đất 03 nếu đủ các điều kiện sau:
- Sử dụng đất trước ngày có hiệu lực thi hành luật Đất đai 2013
- Không có các giấy tờ tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 quy định
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương
- Sản xuất nông, nghiệp, làm muối và nuôi trồng thủy sản trực tiếp tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn
- Được xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp bởi Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Về quy trình và thủ tục xin chuyển đổi, người sử dụng đất phải nộp đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tại đây, hồ sơ sẽ được thẩm định và nếu đạt yêu cầu sẽ được chuyển đổi mục đích sử dụng. Ngoài ra, theo quy định của pháp luật để chuyển đổi đất 03 thành đất ở chủ sở hữu sẽ phải đóng một khoản thuế phí. Do đó, người sử dụng đất cần phải chuẩn bị trước và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Đất 03 có xây nhà được không?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có nghĩa vụ: “Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Mặt khác, việc xây dựng công trình nhà ở hay các công trình kiên cố khác trên đất 03 là vi phạm pháp luật vì đất này được nhà nước giao cho người dân nhằm phục vụ canh tác, sản xuất nông nghiệp.
Theo điểm a khoản 7 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định, cá nhân hoặc các tổ chức có thể bị phạt tiền từ 40 – 50 triệu đồng nếu xây dựng công trình trái phép trên đất mà không được cấp giấy phép xây dựng.
Theo đó, các công trình phục vụ hoạt động nông nghiệp được phép xây dựng trên quỹ đất nông nghiệp, bao gồm:
- Xây dựng nhà kính hoặc xây dựng các loại nhà khác với mục đích sử dụng để phục vụ canh tác nông nghiệp. Bao gồm cả những hình thức canh tác nông nghiệp không trực tiếp trên đất.
- Xây dựng chuồng, trại gia súc, gia cầm và các động vật khác trong quy định pháp luật.
Tóm lại, theo quy định của pháp luật, trên quỹ đất nông nghiệp chỉ được xây dựng các công trình phục vụ cho hoạt động nông nghiệp chứ không được xây nhà ở. Theo đó, người dân cần thực hiện xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở muốn xây nhà trên đất nông nghiệp.
Bên cạnh đó, tại Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 có quy định, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu được sự cho phép của Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất.
Đất 03 còn được phép làm gì ngoài mục đích trồng lúa?
Tuy là đã được phân loại cụ thể, nhưng có thể được thay đổi linh hoạt mục đích sử dụng của các loại đất nông nghiệp này. Bên cạnh mục đích dùng để trồng lúa thì đất 03 còn có thể dùng để trồng trọt cây ăn quả, lập trang trại chăn nuôi, trồng hoa màu lâu năm,… Tuy nhiên, người sở hữu sẽ cần phải trình báo và làm đơn nộp lên cơ quan chức năng có thẩm quyền xử lý nếu có những thay đổi quá lớn về mục đích sử dụng đất.
Đất 03 có được đền bù khi bị thu hồi hay không?
Bên cạnh vấn đề đất 03 có làm được sổ đỏ không, thì việc đền bù đất khi bị thu hồi cũng nhận được sự quan tâm của rất nhiều người.
Theo đó, kể cả khi người dân đang canh tác sản xuất ổn định trên đất 03 nhưng nhà nước vẫn có thể thu hồi lại đất nếu thửa đất này thuộc quy hoạch của địa phương và sẽ có những chính sách bồi thường, hỗ trợ hợp lý cho người dân. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013: “2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”
Tại thời điểm quyết định thu hồi đất, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định về mức giá này. Bên cạnh đó, nếu khi thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng tại thời điểm thu hồi đất thì ngoài khoản bồi thường nêu trên, người sử dụng đất còn được nhà nước bồi thường giá trị sản lượng cây trồng.
Như đã nói ở trên, đất 03 là đất nông nghiệp do đó người dân không được phép xây dựng nhà ở trên đất này nếu chưa chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư. Do đó, khi thửa đất này bị Nhà nước thu hồi, người dân sẽ không được đền bù hay hỗ trợ tái định cư nếu xây nhà trên đất 03.
Trình tự, thủ tục làm sổ đỏ cho đất 03
Đối với thủ tục và trình tự làm sổ đỏ cho đất 03 được thực hiện được thực hiện theo quy định tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ như sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký. Theo đó, tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về các giấy tờ mà bạn sẽ phải chuẩn bị như sau:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
- Sổ hộ khẩu, chứng minh thư hoặc căn cước công dân,…
Bước 2. Nộp hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ được quy định tại khoản 2,3 Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
- Địa phương nào đã thành lập Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa.
Bước 3. Giải quyết hồ sơ
Tại điểm a khoản 2 Điều 40 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP và Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
- Thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
- Thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn sẽ được tăng thêm 10 ngày.
- Cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lại hồ sơ trong trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết.
Trách nhiệm của các bộ phận có liên quan được quy định tại Điều 71 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ như sau:
Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm:
- Trong thời hạn 15 ngày niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, thời điểm và nguồn gốc sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
- Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có).
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả.
- Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ.
- Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký.
- Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
- Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật.
- Chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
- Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.
Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
- Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 4. Trả kết quả
Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện theo quy định tại Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:
- Kể từ ngày có kết quả giải quyết trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc phải trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Văn phòng đăng ký đất đai trao cho người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kết thúc thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chi phí cấp sổ đỏ cho đất 03 là bao nhiêu?
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ được tính như sau:
| Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích |
Theo đó, người dân phải biết giá đất tại bảng giá đất và diện tích của thửa đất đề nghị cấp sổ đỏ thì mới có thể tính được lệ phí trước bạ, cụ thể:
- Người dân có thể tra cứu giá đất tại bảng giá đất được ban hành bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Đo diện tích thực tế mà người sử dụng đất đề nghị cấp sổ đỏ.
Lệ phí cấp sổ đỏ
Căn cứ theo quy định tại Thông tư 250/2016/TT-BTC, lệ phí cấp sổ đỏ thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (được quy định bởi Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương). Do đó sẽ tùy thuộc vào từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác nhau sẽ có lệ phí cấp sổ đỏ khác khác nhau.
Tiền sử dụng đất
Đây là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Thông thường, khi làm sổ đỏ đây là chi phí lớn nhất. Tuy nhiên cũng có trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi đề nghị cấp sổ đỏ, khi đó tổng số tiền khi làm sổ đỏ sẽ không nhiều.
Kết luận
Hy vọng qua những nội dung trong bài viết trên đây, bạn đọc đã phần nào được giải đáp được câu hỏi Đất 03 có làm được sổ đỏ không cũng như trang bị được thêm cho bản thân những kiến thức hữu ích. Cảm ơn bạn đã theo dõi bài viết.
