Nhiều trường hợp người dân đã sử dụng đất 64 trong nhiều năm, nhưng khi yêu cầu cấp sổ đỏ để chứng minh quyền sở hữu quyền sở hữu của mình đối với khu chuyển nhượng hoặc mua bán thì không có. Tình trạng này đa phần là xảy ra nhiều trên địa bàn nông thôn, nhất là tại các huyện xã vùng sâu vùng xa. Một phần là do người dân chưa hiểu rõ về Luật Đất đai, một phần do chủ quan là đất nhiều, không ai tranh chấp và tự cho rằng đó là đất của mình. Theo đó, đối với những trường hợp xảy ra tranh chấp, nếu không có sổ đỏ sẽ rất khó xử lý. Hoặc nếu muốn bán cũng sẽ không được phép, vì tất cả các loại đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đưa ra mua bán là vi phạm pháp luật và bị phạt.
Đất 64 là đất gì?
Đất 64 là loại đất nông nghiệp được ban hành theo nghị định 64 của Chính phủ. Theo đó tại Điều 2 Nghị định 64 quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp:
“Đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp bao gồm đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, các loại đất này gồm cả đất làm kinh tế gia đình trước đây hợp tác xã giao, đất vườn, đất xâm canh, đất trống, đồi núi trọc, đất hoang hóa được xác định để sản xuất nông nghiệp.
Đối với những loại đất nông nghiệp không thể giao cho từng hộ gia đình và cá nhân thì cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp.”
Đất 64 có được cấp sổ đỏ hay không?
Căn cứ theo khoản 1 tại Điều 99 Luật Đất đai, Nhà nước cung cấp Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, sử dụng đất và các tài sản gắn liền khác với đất đối với những trường hợp sau đây:
“a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
- b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
- c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
- d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
- k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.”
Các trường hợp đã được bàn giao trước tháng 07/2014 hoàn toàn có thể thực hiện hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu đối với đất 64. Sau đó, phòng Tài nguyên môi trường và cơ quan địa chính sẽ thực hiện giám định, kiểm tra, xem xét và đưa ra quyết định xem thửa đất 64 đó có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ hay không.
Đất 64 có được xây nhà không?
Theo quy định của pháp luật, người dân không được phép xây nhà ở trên phần đất nông nghiệp. Trường hợp bạn muốn có quyền sử dụng đất nông nghiệp và xây dựng nhà ở trên diện tích đất này thì cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 trong trường hợp người dân muốn chuyển mục đích quyền sử dụng đất thì cần phải xin phép các cơ quan có thẩm quyền.
Theo đó, để thực hiện thủ tục xin chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình cần nộp hồ sơ đến Phòng Tài Nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở để được giải quyết.
Trong hồ sơ xin phép đó bao gồm những loại giấy tờ như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất cần phải thực hiện các nghiệp vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở.
Thời gian giải quyết hồ sơ là không được quá 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ và đối với những xã ở hải đảo, miền núi, vùng sâu, vùng xa, những nơi có điều kiện về kinh tế – xã hội khó khăn là không quá 25 ngày. Thời gian giải quyết hồ sơ không bao gồm các ngày lễ và ngày nghỉ theo pháp luật quy định. Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ ở xã hoặc thời gian thực hiện các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Cá nhân, hộ gia đình có thể bắt đầu xây dựng nhà ở trên đất này sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang dạng đất ở
Tóm lại, với câu hỏi đất 64 có xây được nhà không thì câu trả lời là có nếu như có Sổ đỏ. Do đó, nếu muốn xây dựng nhà ở người sở hữu đất cần xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư nếu chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ chuyển từ đất 64 sang đất thổ cư
Căn cứ theo Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định, đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, các trường hợp muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải xin phép và được chấp thuận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các bước tiến hành như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó bao gồm các loại giấy tờ như sau:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường
Người sử dụng đất nộp đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất muốn chuyển đổi 1 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất để được giải quyết theo thẩm quyền.
Sau đó, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để tiến hành thẩm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định trong thời gian không quá 3 ngày làm việc.
Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).
Bước 4: Nhận kết quả
Người sử dụng đất sẽ nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn là không quá 25 ngày.
Nhà đầu tư có nên giao dịch mua bán đất 64 hay không?
Với loại đất 64, việc mua bán đất này không phổ biến lắm. Tuy nhiên, với nhiều người thì đó lại là một phân khúc mang lại nguồn lợi nhuận hấp dẫn. Có rất nhiều khu đất 64 cũng cho phép chuyển đổi thành đất ở sau khi mua xong, giúp giá bán tăng gấp 2 -3 lần so với giá trị ban đầu, hoặc thậm chí có thể sẽ hơn 5 lần.
Về lợi nhuận, đất 64 được coi là “miếng mồi béo bở” của đầu tư bất động sản giá rẻ. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng cần phải hết sức thận trọng khi tiến hành thực hiện giao dịch mua – bán. Ưu tiên mua đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cần phải thực hiện đầy đủ toàn bộ các thủ tục theo đúng quy định để tránh tình trạng kiện tụng sau này.
Theo đó, nếu đất 64 đã có sổ đỏ, bạn được phép mua bán bình thường, tuy nhiên các thủ tục Pháp lý vẫn phải thực hiện theo đúng quy định Pháp luật hiện hành. Nếu trường hợp đất 64 chưa có sổ đỏ thì nó mang tính chất tương tự đất xen kẹt. Việc mua bán nếu chưa có sổ đỏ sẽ chỉ được thực hiện bằng văn bản viết tay và không có giá trị Pháp lý và còn vi phạm Luật đất đai.
Mất bao nhiêu tiền để làm sổ đỏ cho đất nông nghiệp?
Trong quá trình nộp hồ sơ, người sử dụng đất cần phải chuẩn bị các khoản tiền để nộp như sau:
- Tiền sử dụng đất
- Lệ phí trước bạ
- Lệ phí cho giấy chứng nhận sở hữu đất
- Và một số loại phí khác
Kết luận
Hy vọng tất cả những thông tin ở trên đã giúp cho bạn đọc quan tâm được hiểu rõ về đất 64 là đất gì và đất 64 có được cấp sổ đỏ không cũng như có nên giao dịch mua bán đất 64 hay không. Từ đó nắm rõ về hồ sơ xin chuyển đổi từ đất 64 sang đất thổ cư và có hướng sử dụng đất hiệu quả, phù hợp với quy hoạch tại địa phương.
