Đất trồng cây hàng năm là gì, có thể lên thổ cư không và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm lên đất thổ cư cũng như có nên mua đất trồng cây hàng năm không? Tất cả sẽ được giải đáp trong bài viết dưới đây.
Đất trồng cây hàng năm là gì?
Theo Phụ lục số 01, Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất trồng cây hàng năm là đất chuyên dùng để sản xuất các loại cây trồng được trồng trọt, thu hoạch có thời gian hoàn thành chu kỳ sản xuất không quá 01 năm; Nếu cây hàng năm được dùng để lưu gốc thì thời gian là không quá năm năm. Và áp dụng cho cây trồng hàng năm theo chế độ không thường xuyên canh tác theo chu kỳ.
Như vậy, thông thường đất trồng cây hàng năm sẽ là đất được sử dụng để trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác. Đối với đất trồng lúa cũng sẽ là đất trồng lúa nước, lúa nương và đất trồng lúa nước còn lại. Đất trồng cây hàng năm cũng sẽ bao gồm đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác và đất trồng cây hàng năm khác.
Đất trồng cây hàng năm và lâu năm là gì?
Đất trồng cây thuộc nhóm đất nông nghiệp được sự cho phép của pháp luật sử dụng để tiến hành trồng trọt và chăn nuôi. Loại hình đất này hiện nay được chia thành đất trồng cây hàng năm và lâu năm.
Đầu tiên là đất trồng hàng năm, đất này bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác như các loại cây rau, màu; dược liệu, đay, gai, mía, cói, dâu tằm, sả,… Bên cạnh đó, đất trồng cỏ, cỏ tự nhiên hoặc có cải tạo để chăn nuôi gia súc cũng được xếp vào loại này.
Còn đất trồng lâu năm là loại đất được sử dụng vào mục đích để gieo trồng các loại cây được trồng một lần. Chúng tương tự như cây công nghiệp lâu năm, có khả năng sinh trưởng và cho thu hoạch kéo dài trong nhiều năm. Chẳng hạn như: cây lấy gỗ, cây ăn quả, bóng mát, tạo cảnh quan đô thị,…
Có thể xây nhà trên đất trồng cây hàng năm hay không?
Căn cứ theo thông tư của Bộ Tài Nguyên Môi Trường, đất trồng cây hàng năm được xác định là đất nông nghiệp. Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định chủ đất cần phải sử dụng mảnh đất đó đúng với mục đích đã đăng ký (đất trồng cây hàng năm có mục đích sử dụng là trồng trọt). Quy định này cũng đồng nghĩa với việc bạn không được phép xây nhà ở trên đất trồng cây hàng năm.
Theo đó, bạn cần phải làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu có nhu cầu xây nhà trên mảnh đất này. Đây là bước được thực hiện để nhằm chuyển đổi chức năng đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp – nhà ở. Các cơ quan chức năng có liên quan sẽ chịu trách nhiệm xét duyệt hồ sơ này. Tuy nhiên, kết quả xét duyệt có thành công hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như quy hoạch xây dựng đô thị, kế hoạch phát triển khu vực đã được phê duyệt từ trước,…
Ngoài ra, bạn cũng phải cung cấp lý do hợp lệ cho việc chuyển đổi. Bên cạnh đó, bạn cũng nên lưu ý rằng vẫn sẽ có trường hợp hồ sơ không được phê duyệt do liên quan đến nhiều vấn đề nên không phải hồ sơ nào cũng sẽ được chấp nhận. Và bạn chỉ có thể tiến hành xây nhà ở sau khi hồ sơ xin phép của bạn được cơ quan nhà nước phê duyệt.
Đất trồng cây hàng năm có chuyển đổi lên thổ cư được không?
Trên thực tế, pháp luật hoàn toàn cho phép người dân có thể chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất. Theo quy định của Nhà nước, nhóm đất trồng cây hàng năm là đất nông nghiệp. Do đó, bạn cần làm hồ sơ xin phép các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu muốn chuyển đổi lên thành đất thổ cư. Tuy nhiên, không phải yêu cầu nào cũng được phê duyệt. Theo đó, việc xét duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ yếu sẽ căn cứ vào các yếu tố sau đây:
- Người làm đơn xin phép phải có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất
- Mảnh đất được đề cập trong đơn xin phép không trong diện đang tranh chấp
- Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng
- Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu không bị kê biên
- Phải được sự đồng ý cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh
- Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng cần phải thỏa đáng
- Cơ quan có thẩm quyền sẽ đưa ra quyết định dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Kế hoạch này đã được phê duyệt bởi các ban ngành có thẩm quyền và ít thay đổi.
Trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm lên đất thổ cư
Các bước tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT như sau:
Bước 1: Bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ, trong đó bao gồm các giấy tờ sau đây:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Chứng minh thư nhân dân, hoặc thẻ căn cước công dân, hoặc giấy tờ khác có giá trị thay thế, sổ hộ khẩu.
Bước 2. Nộp hồ sơ
– Mang hồ sơ đến nộp tại phòng tài nguyên và môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện.
– Tại đó cán bộ thụ lý hồ sơ sẽ xem xét, nếu thấy hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ thì cán bộ sẽ thụ lý hồ sơ. Trường hợp hồ sơ của bạn chưa hợp lệ, chưa đầy đủ về mặt giấy tờ thì phía cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thông báo đến cho người nộp hồ sơ biết về tình hình hồ sơ trong thời gian xác định là không quá 03 ngày làm việc cũng như hướng dẫn cho công dân bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật.
Bước 3. Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường xử lý hồ sơ hợp lệ
– Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành việc thẩm tra hồ sơ, đồng thời trực tiếp xuống thửa đất để xác minh thực địa, thẩm định đất đai.
– Theo đó, chủ sử dụng đất sẽ được Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường tiến hành hướng dẫn để đi nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
– Sau đó Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trình hồ sơ lên Ủy ban nhân dân cấp huyện để xem xét và ra quyết định đối với hồ sơ đó thì có đầy đủ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không.
– Sau khi hồ sơ được duyệt, Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành cập nhập, chỉnh lý vào cơ sở dữ liệu đất đai trong mạng nội bộ và vào hồ sơ địa chính lưu tại phòng.
Bước 4. Trả kết quả
Phòng tài nguyên môi trường trả kết quả cho chủ sở dụng đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, trong đó đã ghi về mục đích sử dụng đất của thửa đất là đất thổ cư.
Vậy có nên mua đất trồng cây hàng năm không?
Để trả lời được câu hỏi có nên đầu tư loại đất này không, trước tiên hãy xem xét những lợi thế và rủi ro của loại đất này. Đây cũng chính là căn cứ để nhà đầu tư có thể lựa chọn được mảnh đất phù hợp, và có khả năng sinh lời cao. Theo đó, đất trồng cây hàng năm có những ưu thế cúng như rủi ro như sau:
Ưu thế của đất trồng cây hàng năm
– Về giá: Trên thực tế, so với các loại đất khác thì ưu thế cạnh tranh về giá của đất trồng cây hàng năm rất cao. Cụ thể, nếu phải bỏ ra số tiền khá lớn để mua đất nền thì bất cứ ai cũng có thể sở hữu đất trồng cây chỉ từ vài chục triệu. Mặc dù đây là con số không lớn so với nhà đầu tư bất động sản hiện nay.
– Về diện tích: Bên cạnh ưu thế về giá thì một trong những điều thu hút nhà đầu tư đến với loại đất này chính diện tích lớn.
Bởi lẽ, tuỳ thuộc vào từng địa phương mà diện tích để đầu tư đất trồng cây hàng năm tối thiểu là từ 1.000 m2 trở lên. Đối với những người mới tham gia thị trường bất động sản khi vốn còn eo hẹp thì đây quả là diện tích lý tưởng.
Rủi ro khi mua đất trồng cây hàng năm
Thực tế, lợi nhuận sẽ luôn đi kèm với rủi ro. Theo đó, lợi nhuận càng cao thì mức độ rủi ro có thể gặp phải càng lớn, và ngược lại. Do đó, để đảm bảo tài sản an toàn trước những thương vụ đầu tư, hãy xác định trước rủi ro có thể xảy ra. Theo đó, khi mua đất trồng cây hàng năm bạn có thể gặp phải những rủi ro như sau:
– Thị trường: Rủi ro từ thị trường chính là việc mức giá được xác định quá cao so với thực tế. Có thể hiểu một cách đơn giản, điều này cũng giống như việc bạn mua hàng bị hớ. Đáng lẽ mức giá trên thị trường hiện tại chỉ có 100 triệu/1.000m2 nhưng giá mà bạn mua vào lại là 120 triệu/1.000m2.
Việc mua hớ sẽ khiến bạn bị tổn thất ngay khi vừa thực hiện giao dịch thành công. Do đó, trước khi tiến hành giao dịch bạn cần phải tìm hiểu hoặc lựa chọn môi giới đáng tin cậy.
– Pháp lý: Khi tham gia vào thị trường bất động sản, pháp lý luôn được coi là yếu tố quan trọng hàng đầu. Tốt nhất là bạn không nên đầu tư nếu không xác định được tính pháp lý. Bởi, trước khi bạn giao dịch, bạn vẫn còn rất nhiều cơ hội lựa chọn khác, tốt hơn.
Theo đó, bạn cần phải kiểm tra pháp lý thật kỹ càng đối với đất trồng cây hàng năm, cụ thể:
- Kiểm tra xem đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa;
- Mảnh đất đó có đang xảy ra tranh chấp với bên thứ ba nào khác không (chủ cũ, người đồng sở hữu, thế chấp ngân hàng, thế chấp bên thứ ba,…);
- Đất đó có đủ điều kiện đưa vào giao dịch không (Tuyệt đối không mua đất bằng hình thức lập vi bằng, giấy tay,…).
– Quy hoạch: Kiểm tra quy hoạch là việc rất cần thiết dù bạn có đầu tư bất cứ loại bất động sản nào đi nữa. Bởi mục đích mà bạn đầu tư là để sinh lợi thì quy hoạch chính là một trong những yếu tố được sử dụng để xác định giá trị bất động sản.
Theo đó, thông thường nếu đất nằm trong quy hoạch thì sẽ không được hoặc bị hạn chế quyền chuyển nhượng và lô đất này cũng sẽ sớm bị thu hồi do đó, nếu có dự định đầu tư trên mảnh đất thì sẽ gặp nhiều rủi ro, thiệt hại.
Để kiểm tra về thông tin quy hoạch, người mua có thể tiến hành tra cứu thông tin trên các trang web của địa phương; hoặc văn phòng đăng ký đất đai tại nơi có đất,…
– Người bán: Khi đầu tư bất động sản, việc tìm hiểu thông tin về người bán sẽ giúp bạn giảm thiểu được rất nhiều rủi ro. Bạn không cần phải nắm rõ mọi thông tin cá nhân của người bán, nhưng cũng cần biết vừa đủ cho quá trình giao dịch. Cụ thể:
- Chủ sở hữu hợp pháp duy nhất của mảnh đất này có phải là người bán hay không. Có nhiều trường hợp, mảnh đất được đồng sở hữu do đó nếu tất cả người đồng sở hữu không đồng ý giao dịch mà bạn lại vội vàng đặt cọc thì rất dễ gặp thiệt hại.
- Tìm hiểu xem vì sao họ bán mảnh đất này. Mảnh đất này có thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, hạn hán, lũ lụt,… hay không. Việc tìm hiểu được nguyên nhân vì sao chủ sở hữu lại bán mảnh đất sẽ giúp cho bạn an tâm hơn khi tiến hành giao dịch.
– Người mua: Đây cũng là một trong những rủi ro khi đầu tư. Bởi bạn cần hiểu rõ khả năng tài chính của mình sau khi đã xem xét hết tất cả các yếu tố bên ngoài.
Bạn dự định sẽ sử dụng nguồn kinh phí nào để mua đất? Việc xác định thật kỹ nguồn vốn đầu tư sẽ giúp bạn có một nền tảng tài chính vững vàng. Từ đó hạn chế được rủi ro khi bị “nợ xấu” và phải bán tháo do thiếu hụt vốn.
Cách hạn chế rủi ro khi mua đất trồng cây hàng năm
Xác định mục đích mua đất trồng cây lâu năm
Bạn cần phải xác định được mục đích mua đất trồng cây hàng năm của bạn là gì? Trực tiếp sử dụng để canh tác hay là cho thuê, bán lại với giá cao hơn? Bạn sẽ thực hiện mục đích này khi nào? Trước khi quyết định mua đất, hãy trả lời rõ ràng những câu hỏi này. Việc biết rõ mục tiêu của bản thân sẽ giúp bạn nhận diện được rằng thương vụ này có thực sự phù hợp với mình hay không.
Bên cạnh đó, có một điều mà bạn cần lưu ý đó là đất trồng cây hàng năm là loại đất được sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá một năm. Do đó, bạn sẽ không thể xây nhà trên đất trồng cây lâu năm.
Mua đất để sản xuất, canh tác
Mua đất trồng cây hàng năm để tiến hành sản xuất và canh tác là một sự lựa chọn rất hợp lý và đáng để cân nhắc. Tuy nhiên, đòi hỏi bạn cần có kiến thức về nông nghiệp vững vàng để đảm bảo rằng sẽ sử dụng mảnh đất để sinh lời tốt nhất. Bên cạnh đó, bạn cũng cần phải chọn đúng loại cây phù hợp với thổ nhưỡng của đất nếu không trong trồng trọt và thu hoạch bạn sẽ gặp phải nhiều bất lợi. Ngoài ra, trước khi quyết định nên mua đất trồng cây hàng năm hay không bạn cũng cần chú trọng đến vấn đề về nguồn nước và thời tiết,… Nhìn chung, mua đất trồng cây hàng năm với mục đích trồng trọt và canh tác sẽ là một lựa chọn an toàn.
Mua đất để đầu tư, cho thuê lại
Nếu bạn muốn mua đất trồng cây hàng năm với mục đích để đầu tư hoặc cho thuê lại, hãy cân nhắc đến quy định về việc sử dụng đất nông nghiệp của nhà nước. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 64 trong bộ Luật Đất Đai 2013, đất trồng cây hàng năm sẽ bị thu hồi nếu không được sử dụng theo đúng mục đích trong suốt 12 tháng liên tục. Do đó, bạn nên xem xét thật kỹ nếu không, thiệt hại và tổn thất là điều không thể tránh khỏi.
Nắm rõ sản phẩm trước khi đầu tư
Tuy loại hình này có tiềm năng sinh lời vô cùng hấp dẫn nhưng tất nhiên cũng sẽ không hề “dễ ăn” một chút nào. Để đầu tư một cách an toàn đòi hỏi nhà đầu tư phải có hiểu biết về pháp luật và quy hoạch để xác định được tiềm năng của sản phẩm một cách chính xác.
Tốt nhất các nhà đầu tư bất động sản nên xem kỹ nội dung của Luật Đất đai hiện hành. Nếu tìm kiếm được hạng mục dễ sinh lời, để đảm bảo hiện trạng quy hoạch của mảnh đất đó nhà đầu tư cần liên hệ với UBND địa phương để thẩm định lại. Theo đó, chủ đầu tư sẽ phải đối diện với tình cảnh chôn vốn lâu dài nếu trường hợp đất không nằm trong quy hoạch thành đất ở. Lúc này chắc chắn mức giá sẽ thấp hơn nhiều so với trước đó nếu muốn sang nhượng lại cho người khác để đầu tư trồng trọt, chăn nuôi… hoặc cho thuê.
Ngoài ra, bạn cũng sẽ tốn nhiều thời gian để chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều này đòi hỏi chủ đất phải có nguồn vốn mạnh, sẵn sàng đầu tư. Để tránh tình trạng khi chưa hoàn thành thủ tục mà đã hết vốn.
Kết luận
Với những thông tin mà Thoidaidautu.vn đã chia sẻ trên đây, hy vọng đã mang đến cho bạn những thông tin hữu ích, giúp bạn trả lời được cho mình câu hỏi có nên mua đất trồng cây hàng năm hay không. Là một nhà đầu tư bất động sản thông minh, để đầu tư sinh lời tốt nhất và giảm thiểu được những rủi ro không đáng có, bạn nên cân nhắc và xem xét thật kỹ và lựa chọn được loại hình đất nền phù hợp. Chúc bạn thành công.
